"冰火两重天":2016成都楼市调控政策细则全解

在中央楼市调控政策的主导下,2016年的成都楼市,可谓历经了冰火两重天,由前三个季度的政策利好基调,急转为严厉调控楼市,且范围大、力度强、频率快,被?#30340;?#31216;为“史上最严厉调控”。

由于今年楼市行情一?#25918;?#21319;,土地、住宅、商业四面开花,多数项目都已经完成今年销售任务,所以到第四季度推出的调控政策虽然严厉且密集,但?#23548;?#19978;未造成普遍的“悲观”情绪。然而,反观去年顶层“去库存”任务,真正在楼市里形成显著的数据变化,?#35789;?#22312;年后。

可见,虚心研读2016政策,对清晰判断今年楼市发展趋势大有益。

本文将今年房地产相关政策尽数收入,让你一手掌握政策形势,并为洞察市场行情提供依据。

回顾上半年:“去库存”是主调

2016.2.14 关键词?#33322;?#39318;付比

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- 降低首套房首付款比例,无疑是减轻了刚需群体的置业压力,成都在2016年开年就为全年的楼市奠定下基调:保?#32454;?#38656;,惠及民生。

2016.2.22 关键词:契税、营业税

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- 成都响应中央政策,降契税对购房者而言无疑是利好政策,征营业税也能一定程度抑制“炒房?#27604;?#32676;。

2016.3.1 关键词?#33322;底?/STRONG>

央行下调人民币存款?#24613;?#37329;率0.5%

2016.6.6 关键词:公积金(提高公积金贷款额度)

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- 贷款期限延长可大幅减轻购房者月供负担,取消保底贷、降低挂钩倍数可?#34892;?#36991;免为贷款而缴存公积金的投机现象,惠及更多的刚需缴存职工。

2016.6.21 关键词:增值税、公积金、去库存

1.商品房库存周期连续三个月低于下限的区(市)县,加快商品住宅用地供应;销售周期连续三个月高于上限的区(市)县,暂停商品住宅用地供应。

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2.所购房屋不足2年对外销售,缴5%增值税;所购房屋满2年,免增值税。

3.鼓励农民工买房:农民工缴存公积金6个月以上可使用公积金贷款买房。

4.将房地产市场去库存工作呀纳入年度考?#22235;?#26631;,力争用五年时间,基本解决区域性、结构性过剩问题。

下半年:调控令下的多“限”齐发

2016.10.1 关键词:限购、限贷

出台背景:或有外地?#24335;?#28818;进成都房市,个别开发商、中介机构制造市场紧张气氛。

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专家解读:

“成都一贯认真贯彻落实国家房地产市场调控政策,妥善处理去库存和?#20048;?#24066;场过热的关?#25285;?#24066;场总体向好、供需平衡、价格稳定,保持了平稳健康发展态势。”成都市相关部门介绍了?#27934;?#26045;?#20998;?#23450;的背景:受全国热点城市房价较快上涨影响,我市房地产市场区域分化有所加大,个别开发企业、中介机构出于各种目的跟风炒作,制造市场紧张气氛,甚至刻意放缓开盘节奏、减少推盘量,制造虚假销售信息,制造房源紧张假象,导致恐慌性购房、投机购房等非理性消?#24310;性?#21152;可能。更有外地?#24335;?#20511;机进入我市房地产市场炒作的可能存在,扰乱?#23435;?#24066;房地产市场,有可能引发非理性购房,导致房价大起大落,破坏我市房地产市场的稳定。

?#27934;?#26045;?#20998;?#23450;的目的是什么?成都市相关部门对此介绍道,主要是为了保持我市房地产市场的平稳健康发展,夯实国?#25233;行?#22478;市建设的宜业宜居基础,切实维护广大人民群众的?#25103;?#26435;益。

2016.10.9 关键词:限贷

*成都所?#26143;?#22495;,首套房首付三成,二套房首付四成。三套及以上不贷款。

2016.11.17 关键词:限购、限价、限贷

11月17日

出台背景:在不少?#30340;?#20154;士看来,11.1日激烈的土拍,是11月17日成都第二次限购令出台的导火索。

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11.18 关键词:限贷升级

*成都高新南区、天府新区成都直管区二套房首付七成,三套及以上不贷款。

专家解读

西南财大经济学院副教授、博导刘璐:

因区施策是最大亮点——这次调控把目光放在了成都房地产市场最活跃的高新区南部园区、天府新区成都直管区。与上一轮调控相比,本次调控措施?#24615;?#21152;了“在这两个区域就业并连续缴纳社保或个人所得税1年以上的外地人才能买一套商品房”。刘璐认为,这一措施的目的在于避免短期外来?#24335;?#30340;炒作。

重点清理存量土地——“新政中提到,对溢价率超过60%的土地,要在三个月内交清全部土地出?#30473;?#27454;,这是对高溢价率的地块实施的比较严厉的规定。”刘璐认为,新政中提到的“增加?#34892;?#20379;给”和这条措施都是针对土地存量市场。近年来监管部门对企?#30340;?#22320;后何时动工、竣工有了比较明确的规定,但在更早前,没有这么详细的规定,也就造成企?#30340;?#22320;后迟迟不动工。

?#20048;?#27004;盘“分批跳涨”——以前房地产营销手段往往通过分批进入市场,“不同批次之间会有一个价差”。《通知?#33539;源?#20316;了详细的规定,要求“项目面积在5万平方米以上且分期开发建设的,?#31185;?#30003;请预售面积不应低于3万平方米(尾盘除外),在5万平方米以下的应一次性申请办理预售许可”。刘璐认为,这将对楼盘分批加价进行限制,“不太可能出现不同批次跳涨的情况。”

2016.11.21 关键词:二手房提高首付比例

*11月21日,成都住房公积金管理?#34892;?#20844;?#23395;?#20307;实施意见指出,购房者所购二手房楼龄在10年以上的,相应提高一成的首付款比例。

总结:

全年政策?#38142;?#30011;上了一个句点,而大众对2017年成都楼市走向及政策出台的种种舆论猜测仍在发酵。记者就“2016全年成都楼市调控政策总体解读及2017成都楼市走向”对刘璐老师做了简短的采访。刘璐老师表示,2016全年政策,以国庆为界,?#20154;?#21518;紧,分区调控是全年调控亮点,对整个楼市来讲也相对科学。而楼市存在惯性,若2017年房价继续上涨,不排除政府会进一步出台加息、提高首付比例的调控政策。

而城南作为全成都的经济热点,有着自身雄厚基础、吸引外来?#24335;?#31561;内在动力,价格上涨的必然性是毋庸置疑的。但在新的2017年,随着调控时间的加长,成交量的下降,开发商?#24335;?#21387;力必将加大,加之开发商本身的融资成本存在分化, 不排除个别开发商采取“以价换量”的举措来缓解自身压力。

2016年12月16日 关键词:房?#37038;?#29992;来住的

12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发?#29399;?#21521;,强调要促进房地产市场平稳健康发展,坚持“房?#37038;?#29992;来住的,不是用来炒的”的定位,综?#26174;?#29992;金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、?#35270;?#24066;场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又?#20048;?#20986;现大起大落。

解读:中国社科院城市与竞争力研?#24656;行?#20027;?#25991;?#40527;飞表示,这个定位将有助于挤出泡沫,促进市场健康平稳发展,“强调房地产发展的首要目标是实现‘住有所居’,让住房回归其居住属性。”

从会议看,明年将采取多项举措缓解住房供需矛盾:

——要落实?#35828;?#25346;钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标;

——要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地;

——特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边?#34892;?#22478;市发展;

——要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展;

——加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

解读:清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,中央经济工作会议明确的楼市发?#29399;?#21521;,释放出新型城镇化背景下以长效机制引导市场稳预期的积极信号,对于实现房地产市场的平稳健康发展具有重要意义。

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