记住!买房的核心不是房价,而是你的负债!

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文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

对于买房,大家似乎有一种观点,认为我们的投?#26159;?#36947;太少了,为?#35828;?#24481;通胀,保卫自己的家庭资产,我们要投资房产。

比如小巴的不少朋友不?#19981;?#20080;股票,认为买房是一种比买股票更好的投资方式,过去10年买房子的人赚了很多钱,但是买股票的都亏死了。

记住!买房的核心不是房价,而是你的负债!

这算是一种误解,很多投资品,只要施以一定的投资策略,增长率完全不弱于房产。10年前上海的房价是1万多,现在大概是4-5万,10年之间翻了两番,平均到每年,增长率在15%左右。

记住!买房的核心不是房价,而是你的负债!

尽管如此,过去这些年普通人投?#39318;?#38065;,主要靠的还是房子。

一方面?#27604;?#26159;因为股票的波动太大,而大部分人往往要等到市场的热浪?#35828;?#33080;上才意识到资产的价格已经涨起来,跟进去接了个盘,耐不住寂寞割了肉离场。

另一方面则是因为,在所有的投资品类中,房产有一种其他投资品所不具备的特殊属性——它天然带着杠杆,会让其增长伴随着财富的乘数效应而放大。

我们来算一?#25910;耍?/P>

你买一套100万的房子,如果未来5年,这套房子的价格平均每年涨10%,出租一年的租金为2万。

那么这一套房产平均一年的收益则是房价增值和租金之和:

100*10%+100*2%=12万

年收益率为12/100=12%,在这个收益率下净资产翻倍需要6年左右。

如果你想买?#25945;?#25151;,除了100万给这?#25945;?#25151;做首付,另外再以4.9%的房贷利率贷款100万。出100万,贷款100万,买?#25945;?#25151;,这其实相当于是一套房子是全款买,另一套房子是全?#30475;?#27454;买。全款买的这一套收益和上面算的一样,12万一年的收益,另外一套全贷款房子的收益也是12万,但这份收益是有利息成本的:

100*4.9%=4.9万

综合下来,年收益率(12+12-4.9)/100=19.1%,在这个收益率下净资产翻倍需要3.8年。

在加了1倍杠杆的情况下,财富的增长率从12%放大到了19.1%。如果是按照2倍杠杆,首付100万,贷款200万买三套,则一年200万房贷的利息成本为9.8万,三套房子的总收益为36万。

综合年收益为(12+12+12-9.8)=26.2%,净资产翻倍仅需要2.7年。

为方便起见,以上计算不包含税费,但现实的房产交易会含税费。

通过贷款这个杠杆放大增长率,就是这其中并不深奥的道理。只要全?#30475;?#27454;的这一套总收益为正,那么就是合算的。换言之,加杠杆是否合理,仅取决是否满足一个前提:

贷款杠杆的投资收益 > 利息等成本

过去这些年,买房子比买股票更好的原因,就在于此。理论上,只要符合这个条件,任何资产都是可以实现这种效果的,即便是炒股、做金融衍生品投资也是一样。只不过,虽然这些投资品的收益率可能远高于房产,十年几十倍甚至上百倍的股票也有诸多案例,但它赚钱的?#35759;?#36828;高于房产,借钱的成本也高于房贷。

买房,是普通?#23435;?#25968;不多的、以非常低的利率、借到一大?#26159;?#30340;机会,它的门槛就是一套房子的首付钱。

同时,“中国的房子”这个产品本身正在发生剧烈的迭代更新,房产品的进化速度快追得上?#21482;?#20102;。你十年前买的房子差不多或许是诺基亚的E系列,现在开发商卖的房子已经是?#36824;鹖Phone6了。

记住!买房的核心不是房价,而是你的负债!

很多人?#19981;?#38382;:现在是不是投资房产的好时机?似乎只要我回复“是”或“不是?#20445;?#20182;就可以?#26131;?#26102;机,买房暴富,但这个问题其实一环套着一环,非常考验见识。未来房子并不是不能投资,但是很显然,它已经成为一门需要好好研究的课程。

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